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2009年下半年房地產(chǎn)市場十大懸案分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-9
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2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個經(jīng)過一年多的寒冬，開發(fā)商從偷偷摸摸的變相降價到光明正大、高調(diào)漲價，對開發(fā)商來說似乎完成了從量變到質(zhì)變的過程。在他們看來，樓市的未來毫無疑問，將一如既往的按照他們給樓市設(shè)計的思路走下去。但事實上開發(fā)商漲價是樓市真正回暖還是回光返照，真的不好說。
樓市越來越讓人看不懂，正當百姓為剛剛出現(xiàn)的小陽春而信心十足時，“退房潮”、“假按揭”的傳言又讓樓市回暖的真實性備受質(zhì)疑，走進小陽春的樓市又再次陷入看不懂的迷霧中。還有更難以理解的，小陽春本來是以開發(fā)商前期的降價促銷為代價的，然而一些開發(fā)商卻將小陽春理解成可以漲價的預(yù)兆。據(jù)搜房網(wǎng)新盤數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，4～5月，北京市共有36個項目漲價，其中，區(qū)位優(yōu)勢明顯的朝陽、豐臺、大興三大區(qū)域的漲價項目占70%以上。北京漲幅最大的項目居然上漲了5200元，雖說某些樓盤上漲有其自身的理由，但是不排除許多項目是盲目漲價。
樓市爭議不斷，但從來沒有一個真正的措施解決這些疑問。在未來的半年到一年里，樓市將有更多的疑問擺在開發(fā)商和購房者面前，樓市何去何從，其實只在一轉(zhuǎn)念之間。而這些疑問就像是一個個懸而未解的答案一樣，又真像是懸疑案件一樣，期待樓市的規(guī)律來驗證誰是兇手�！皯野浮币徽Z雙關(guān)。
一、房價還會不會下跌成為目前爭議最大最熱的話題。
開發(fā)商紛紛漲價，然而漲價的一個后果就是，成交量開始下跌，價格與成交量成反向走勢。據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月北京市共成交新房17126套，環(huán)比4月下降近一成；二手房的成交量也出現(xiàn)了8.27%的環(huán)比降幅。所以說樓市的回暖與房價下調(diào)有密不可分的關(guān)系。
一面是開發(fā)商自身越來越強壯起來，不像去年那樣凍得瑟瑟發(fā)抖，企圖借勢漲價；一面是房價的上漲導(dǎo)致成交量下跌。實際上，如果開發(fā)商普遍漲價，樓市就會又將回到07年底的困境。一年多來，開發(fā)商可以說幾乎想盡了一切誘惑購房者的絕招，可偏偏購房者不吃這一套。其實開發(fā)商也明白而且也從來沒有公開做過，那就是要想換取來年的成交量惟有將房價降到百姓比較能接受的合理位置。雖說個別開發(fā)商可能會扛時間比較長一點，但降價是樓市唯一出路。
所以下半年樓市該向左走還是向右走，關(guān)鍵在開發(fā)商能否降價，如果不降，或許會多活兩天。
二、開發(fā)商逆流漲價會不會催生樓市新一輪泡沫？
在經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)市場處于尚未恢復(fù)元氣的階段，房價持續(xù)沖擊歷史最高，是否意味著新一輪泡沫即將出現(xiàn)？盡管價格回升、銷售向好，但隨著2007年高價拿地的后果開始顯現(xiàn)，以及上市房企大量外債的陸續(xù)到期，開發(fā)商和市場仍將面臨不少新問題。
所以說開發(fā)商漲價只能算作是個別現(xiàn)象，而不是普遍的趨勢。不過如果開發(fā)商沒有認清形勢，而是盲目漲價，則必然導(dǎo)致樓使問題凸顯，又會催生新一輪泡沫出現(xiàn)，讓樓市更加不合理。既然不正常為什么沒有相關(guān)部門采取強有力的措施給不理性的房價來個快刀斬亂麻，卻讓不合理的因素在樓市橫行？
三、政策層面是否會再亮“利劍”舉國矚目。
樓市下半年是否會新政出臺，業(yè)內(nèi)十分關(guān)注。曾經(jīng)的國八條、國六條、加息等等都是國家宏觀調(diào)控政策的具體表現(xiàn)，盡管政府頻頻出手，但似乎對過于頑固的房價絲毫起不到作用，反而還有開發(fā)商說政府調(diào)控房價是開歷史倒車，甚至更有開發(fā)商認為房價正是因為宏觀調(diào)控推高了房價。
我不知道政府對此種言論作何感想，不知政府是否會因為開發(fā)商的無理推責(zé)而退步，我相信不會，政府應(yīng)該更要給說這些話的開發(fā)商點“顏色”看看，非但不被嚇住，更要加強宏觀調(diào)控，采取強有力的手段制止樓市上各種不法行為。
當然這只是我的想法，我不知道政策上還會不會再亮“利劍”削掉他們畢露的鋒芒。
四、該不該對不法地方政府開刀？
一些不法地方政府和不法開發(fā)商之間的權(quán)錢交易、官商勾結(jié)成了高房價的幕后推手，盡管這種狼狽為奸的行為是在私下里干的勾當，但是已經(jīng)成了公開的秘密。這些地方政府部門過多過深地介入房地產(chǎn)業(yè)，往往置中央的部署于不顧，使調(diào)控政策的“執(zhí)行力”大打折扣。
但是政府如何拿這些不法的地方政府開刀，從現(xiàn)在多數(shù)的報道來看，都沒有談到這個問題，不知是不是故意回避了這個問題。也或許政府在想辦法清理門戶，但是外邊人卻見不到動靜，反正我們這些百姓等得急呀！
五、房價真能再漲十年？
許多人鼓吹房價還能持續(xù)上漲至少十年，先不說他們講得對不對，我好奇的是不知他們是根據(jù)什么判斷房價還會繼續(xù)漲，這還不算什么，更有疑問的是他們又是憑什么說房價漲十年。
房價是他爹還是他媽？怎么那么聽他的，什么都不講就說房價要漲十年。其險惡用心不言而喻，為的就是能夠在樓市轉(zhuǎn)陰前多撈點，因為說實話恐怕連他們自己也沒有把握了，能忽悠住一個就算一個。
不過風(fēng)云變幻、樓市無常，對于本來嚴重不理性的樓市出現(xiàn)急剎車也不是不可能的事，不要太自信了，或者是外強中干。
房價能否漲十年，誰說我都不相信，只有時間能證明一切。
六、現(xiàn)在該不該買房？
正因為買房非小事，也正因為確實以前觀望的購房者后悔莫及，更因為某些開發(fā)商忽悠房價還要力挺至少十年，所以許多購房者心動，但是對于一些看問題全面的人還是不會聽他們一面之詞，因此也就在買與不買之間徘徊不定。
沒錯，沒聽任志強的話沒買房的人確實虧了，但又怎么樣？買了房用來住漲與不漲跟他們又有什么關(guān)系？如果賣了是能賺很多錢，可這些錢又能再買一套嗎？
所以單純從投資角度考慮買房，左顧右盼永遠都別想買房。因為未來房價究竟如何誰也不知道。我個人認為，不管什么情況下，只要你需要你就買唄，只要你能承受得起你就買唄。
可見，對于買房人來說，重要的不是我們的購房是不是劃算，而是我們的消費行為是不是足夠理性。不過話說回來，再理性的人面對不理性的樓市也沒辦法。
七、開發(fā)商還有沒有存在的必要？
對于開發(fā)商有沒有存在的必要，這個問題有點不好說。因為我現(xiàn)在都搞不清什么叫開發(fā)商。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商(發(fā)展商)應(yīng)該分為兩種：一種房地產(chǎn)開發(fā)商是蓋房子的，另一種是做土地生意的，做土地生意的靠囤積大量的土地而賺錢，不做開發(fā)。
許多開發(fā)商確實為城市的建設(shè)做出卓越貢獻，這一點我們不得不承認。所以單純?nèi)∠_發(fā)商或許有點一刀切，我倒認為如果政府無償收回靠炒地皮賺錢的開發(fā)商的土地，將會讓只做土地生意的這些人沒有生存空間。
不過現(xiàn)在開發(fā)商靠炒地皮做生意也不容易了。
八、該不該取消期房預(yù)售制度？
國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院經(jīng)濟形勢分析課題組曾發(fā)布報告建議：把目前的期房銷售制度改為現(xiàn)房銷售制度。就這一句話，再次挑動了公眾對期房銷售制“存廢去留”高度關(guān)注的神經(jīng)，房產(chǎn)商的抗拒、購房者的訴求與相關(guān)主管部門的“欲說還休”迅速交織在一起，氣氛愈發(fā)熱烈。
該不該取消，我個人覺得目前期房銷售確實問題多多，但高房價不在于期房預(yù)售制的存在與否，而在于這種制度不健全，需要完善。當然我不是替誰說話，只是穩(wěn)住高房價應(yīng)該從開發(fā)商本身下手，而不是期房預(yù)售制。
九、限價房、廉租房路在何方？
限價房、廉租房等都是高房價下誕生的新生產(chǎn)物，可以說這些政策的出臺為低收入家庭實現(xiàn)住房夢提供了可能。
但是對于限價房是否適用全國，并可以成為制度性政策，眾多專家意見不一，有人認為如果將限價房選址在市郊區(qū)域，選址遠而定價高于市場價，就沒有人去買。選址近定價低于市場價，就混亂。此外購買租用人群標準的制定是限價房和廉租房的又一難題，誰有條件買？誰有條件租？難道也像經(jīng)濟適用房那樣混亂，如果是那樣，限價房、廉租房又失去了意義。
真不知道窮人得到這種實惠是不是要等到猴年馬月，只怕等到限價房、廉租房供過于求，估計到時候商品房我也買得起了。
十、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)支撐誰最權(quán)威？
當房價在政府密集的宏觀調(diào)控下和百姓的抱怨聲中越來越高的時候，當業(yè)界和學(xué)術(shù)界都在爭論房地產(chǎn)市場是否存在泡沫時，越來越多的人們吃驚地發(fā)現(xiàn)：由于缺乏科學(xué)和權(quán)威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國的房地產(chǎn)市場正陷入一團統(tǒng)計迷霧，圍繞它所進行的爭論也只能是霧里看花，不知所云。
這種情況不治不行。百姓該相信誰？一套適合市場經(jīng)濟的房地產(chǎn)統(tǒng)計體系需要建立是擺在當前的一個重要課題，只有這樣，才能統(tǒng)一數(shù)據(jù)支撐，至少不像現(xiàn)在這樣輿論混亂。
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